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5月1日以后，房地产业告别了营业税，进入到增值税时代。房地产业在此次营改增中，由于业务复杂、价格敏感、税负变化备受关注。在政策既定的情况下，具体企业税负的高低主要取决于自身税务管理水平的高低。这要求房地产企业结合增值税，调整、完善业务流程，强化内部管理，防范税务风险。

　　此次营改增给房地产企业带来的影响是全方位的。德勤（中国）税务合伙人宫滨介绍，营改增对房地产企业的组织架构、业务模式、关联交易、供应商选择、制度流程、税收负担、财务管理、会计核算和信息系统等带来一系列重大影响和挑战。例如，就财务管理而言，营改增将影响房地产企业的收入指标、毛利润指标、资产负债指标、现金流量指标等，因此企业需要修订财务管理和会计核算办法、预算管理及考核管理办法、加强税款缴纳物资采购等方面的资金管理。

　　金地（集团）股份有限公司高级副总裁韦传军表示，金地集团高度重视营改增。集团公司由总裁牵头，组织公司高层、财务部及各业务相关部门人员成立了营改增专项工作小组，并邀请外部专家，对全集团中高层管理人员、全体财务人员、采购投资营销等各业务相关人员开展了多场营改增专项培训，使全集团人员从管理层到基层员工对营改增有了更进一步的认识。通过培训和研讨，集团在以下几个方面达成了共识。

　　供应商选择方面：以前在做工程招标时，在其他条件一致的情况下，一般是价格较低者中标。营改增后，房地产企业对供应商的选择方式会略有变化，比价时不单单比总价的高低，还要看供应商是否为一般纳税人、是否能提供增值税专用发票等综合信息做比选。

　　制度流程方面：营改增后，房地产企业对开具发票的时点、取得发票的时点、发票报销的时间、发票认证的时间、发票的保管等各方面都提出了更高的要求和挑战，任何一个环节都可能影响企业当期的税负。为加强这些方面的管理，避免诱发财务或税务风险，企业有针对性地制定发票管理制度，对发票领购、开具、取得、报销、认证、保管等一系列流程做出了明确规范。

　　财务管理方面：营改增将影响房地产企业的收入指标、成本指标、利润指标、资产负债指标、现金流量等，因此房地产企业需要修订会计核算指引、考核管理办法等制度，同时还需要对投资测算、年度预算等各项财务管理表格做修订。加强物资采购等方面的成本管理也是公司财务面临的挑战。

　　信息系统方面：由于房地产企业数据信息量庞大，涉及的信息系统多，例如财务核算系统、费用报销系统、销售系统、成本系统、供应商管理系统等，而政策从发文到实施的时间紧，给信息系统的改造提出了极大的挑战。面对此种情形，企业营改增专项工作小组跟相关部门做了多次沟通，详细了解系统改造的各项需求，最终确定了各系统改造的顺序，保证新政策实施后能够顺利开展各项业务。

　　业务模式方面：营改增后，对于一些关键的材料设备，房地产企业会调整以前的模式，直接采取甲供材方式（即由甲方提供材料），一方面房地产企业可以控制材料设备的质量和价格，另一方面，房地产企业可以直接获取材料、设备的进项税额用于抵扣。

　　河南省南召浩创房地产开发有限公司财务总监高玉超介绍，实施营改增后，房地产企业选择不同的施工方式会产生不同的税收变化。以前缴纳营业税时，企业通常会采用大包的施工方式，因为大包方式下的企业核算比较简单，营改增后，企业更倾向于采用清包工方式（即指业主自行购买所有材料，找装饰公司或装修队来施工的一种工程承包方式）。因为如果仍然采用大包方式，房地产企业在材料采购方面的支出就无法抵扣进项税额。相反，如果采用清包工方式，将工程包给建筑公司，房地产企业负责材料采购，这样可以增加进项税额的抵扣，更有利于控制税负。比如，某项目总造价3000万元，材料费占40%，需要1200万元；人工费占60%，需要1800万元。采取清包工方式，取得材料进项税1200÷（1+17%）×17%=174.36（万元），取得建筑商进项税1800÷（1+11%）×11%=178.37（万元），共计进项税174.36+178.37=352.73（万元）。如果采用大包方式，最高只能取得3000÷（1+11%）×11%=297.30（万元）。两者相比，清包工方式比大包方式多抵扣税款55.42万元，清包工方式更划算。

　　在营改增中房地产企业应重点关注哪些问题？宫滨指出，房地产企业面临着老项目如何选择计税方法的问题；营改增后，房地产企业可以适用销售额扣除土地价款的政策，但对于取得票据有严格的规定，特别是对取得拍卖、转盘、抵债等形式的楼盘，如何处理是重点考虑；如何签订采购合同、如何规避虚开增值税发票风险的问题；如何确认销售合同的单位售价等问题。

　　金地（集团）股份有限公司助理总税务师胡晓玲介绍，营改增后房地产企业大多面临老项目如何过渡的问题。在具有政策适用选择权的情况下，需要就一般征收方式、简易征收方式开展测算，并根据目前房地产项目的土地成本、实际施工进展程度、后续取得增值税进项税额发票的预计等因素来合理选择适用的办法。

　　房地产企业不仅要考虑自身营改增后因税率、计税方式等调整所带来的影响，还需要熟悉新政策对上游建筑业的影响，对建筑业的税负变化进行测算了解，充分考虑可能由此引发的建筑业建造价格变动，并做好积极应对。

　　营改增后，房地产企业在正确计算销项税额的同时，需要更加关注进项发票的取得。房地产企业中不少同事未接触过增值税，未见过增值税专用发票，财务人员应加强宣传，有针对性的组织培训，使业务部门掌握增值税的基本原理，并且向业务部门强调，对外支付款项时，要取得合规的增值税专用发票。同时，营改增后，房地产企业如何有效提高销售项目的进项税额和销项税额的匹配度，减少因匹配不当，造成进项税额留抵的浪费，按照项目的不同阶段分重点实施增值税合规管理，会成为房地产企业的一项特殊挑战。其中对于进销项时间错配的难题，企业有必要考虑通过制定合理有效的销售策略和项目运营方案加以应对。

　　营改增后，房地产企业尤其要防范财税风险。韦传军介绍，房地产企业对具有不同业态项目的利润、税负要模拟测算，了解在其他因素不变的情况下，营改增对企业带来的影响，为后续销售价格制定、供应商采购谈判等提供参考建议。在测算过程中，企业需要从房地产业项目的销项税额、进项税额两端出发，以了解营改增可能对收入、成本和费用带来的影响和税负变化情况。企业要在以下几个方面做好功课。

　　筛选供应商。考虑到增值税进项税额的抵扣，房地产企业需要筛选供应商，根据商业实质的要求和具体业务的需要，同等条件下，优先考虑选择具有一般纳税人资格的供应商。同时，约谈供应商，对供应商价格体系及变动进行摸底，以便更合理的测算供应商税负变动等数据，为后期价格谈判做准备。

　　梳理和修订合同。一方面，对过渡期合同进行梳理：需要对过渡期房地产项目进度进行梳理，区分新建、在建、即将完工、已完工等各种状态，以考虑如何适用相关的过渡期增值税政策；同时，需要与合同签约方就过渡期合同的交易价格、增值税税负承担主体、发票的开具和取得要求、纳税义务时点等进行协商或重新确认，并考虑签署相关的补充协议来明确上述条款变化。另一方面，对现有合同模板进行修订：收集现有的销售合同、租赁合同、采购合同、总包合同等模板，对合同条款根据营改增后做出合适的修改，如对合同中涉及的价款明确包含增值税，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的情况下，在合同中分别列示服务内容、不含税价及对应增值税额等。

　　梳理和改造公司业务流程。与各业务部门进行深入讨论，分析现时的业务流程，识别在采购、销售、发票、会计核算、系统数据传递等流程中潜在的财税风险控制点和控制要素，在风险控制点增加相关风险控制工具，从提高工作效率和降低财税风险的角度，对业务流程做相应改造。

　　河南恒辉置业集团财务经理周庆伟介绍，除了上述几点，企业还应关注以下问题。

　　建立增值税管理制度。在业务流程梳理的基础上，及时制定房地产业增值税管理制度及常见问题手册、发票管理手册、业务流程操作手册等，例如《涉税会计科目清单及核算规则指引》、《增值税操作规范指引》、《增值税发票管理办法》等，为业务部门提供指导。

　　规范会计核算。《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率或征收率。企业会计人员应根据文件的规定设置不同的会计科目进行分类核算，特别要注意不得从销项税额中抵扣的进项税额的各种情况，如用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费；非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务；非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务；非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务等。避免因抵扣不当，给企业带来潜在的税收风险。

　　关注新政策、新文件。近期，各地税务局网站都陆续推出了关于营改增政策实施后的问题解答、操作指引等，企业可指派专人每天关注，如有相关的新政策出台，应及时学习并整理发给相关人员共享。同时，与当地税务机关保持良好沟通，对于不确定的事项，及时征询当地主管税务机关，尤其是税政人员的意见，避免对政策的理解产生偏差，从而产生税务风险。